中古物件の探し方

・流通ルートに乗る前の物件を見つける方法
 中古物件の情報ルートには、業者向けと一般顧客向けがあります。まずは情報の流れから考えてみましょう。おのずと物件の情報収集のコツがわかってきます。
 中古物件は新築とは違い、売り主はその物件の住人であるケースが一般的です。業者は間に入って売り主と買い主を取りまとめる仲介業者になります。

 売り主はまず不動産業者に物件情報を持ち込みます。業者は顧客の中に条件の合う人がいれば優先的にその人に紹介します。それで交渉がうまくいけば一件落着ですが、決まらない場合はチラシを作成して新聞に折り込んだりホスティングしたりします。現地見学会を行なったりもします。中古物件は基本的に先着順です。業者に問い合わせした順に交渉権を得るわけです。
 もしそこでも決まらない場合、業者は業者間の情報交換ルートに乗せます。流通機構に登録することで、業者の大小にかかわらず、より幅広く顧客探しを行なうわけです。建設省指定の広域情報ネットワークや業者独自のネットワーク、また住宅情報誌などに乗せられるわけです。
 このように情報収集はチラシや情報誌が主な一般向けの手段になりますが、この流れから分かるように、地域限定に強い信頼のおける業者に自分の希望条件を登録しておいて、条件の合う物件が出たら業者間の流通ルートに乗る前に紹介してもらうのがベストの方法でしょう。

<中古物件広告の見方>
・一戸建ては「土地」、マンションは「管理」
 中古物件の魅力は何といっても価格の安さです。新築に比べて2~3割安から半値近いものまであります。しかし、一戸建てとマンションでは値段の設定が違ってきます。一戸建てはあくまでも土地の地価が価格に反映されますし、マンションは近隣の類似物件の取引価格に影響されます。
 そこで、広告に表示された物件価格が妥当かどうかを知るためには、情報誌や物件チラシをできるだけ多く見比べて相場観を養う必要があります。
 一戸建ての場合、広告上で注意すべき点は、①築20年以内かどうか。公庫を利用できるのは築20年以内の物件に限られる。②前面道路の幅は4メートル以上あるか、引き込み道路ではないか、私道部分は含まれないか。セットバックや私道負担の発生、建て替え不可のケースもある。③法定の建ぺい率●容積率を超えていないか。増築によりオーバーしている場合は、立て替えの際に現状より小さくしなければならない。④用途地域は低層住宅専用地域か。周辺の建物の高さが制限されているため。
落ちついた住宅地であることがわかる。
 マンションの場合には、新築物件以上に管理面を重視しなければなりません。管理体制は常駐もしくは日勤であるか、管理費に滞納はないか、修繕積立金の額は少なすぎないか、大規模修繕はいつ行なわれたか、などのチェックが必要です。


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